Ceny domov v Londýne vysvetlené v piatich grafoch
Hodnota domov v hlavnom meste po rokoch každoročného rastu klesá
Dan Kitwood/Getty Images
Ceny domov v Londýne v júni klesli o 0,6 %. podľa oficiálneho štatistického úradu Spojeného kráľovstva ONS. Možno to neznie ako veľa, ale nasledujú roky, v ktorých ceny od konca roka 2009 do konca roka 2017 rástli v priemere o 7,5 % ročne.
Ceny sa od konca roka 2017, po rokoch, v ktorých bol Londýn hlavnou oporou trhu s bývaním v Spojenom kráľovstve, v podstate nezmenili. O vplyve Brexitu na londýnsky trh s nehnuteľnosťami sa veľa špekulovalo, no zatiaľ je málo údajov, ktoré by to podporili. Môžeme vidieť, že zafungovalo množstvo faktorov, ktoré viedli k oslabeniu cien, avšak niektoré z nich majú národný charakter – najmä nízky rast reálnych príjmov – a niektoré miestne, vrátane dodatočných vnútorných migračných tokov z Londýna.
Navyše, keďže ceny v Londýne vzrástli v porovnaní so zvyškom juhovýchodu, mohli sme očakávať, že londýnsky trh sa uvoľní skôr. Ak áno, nedávne zmeny by mohli byť jednoducho odstránením nadhodnotenia posledných rokov. Je dôležité si uvedomiť, že ceny v Londýne zostávajú veľmi vysoké s priemernou cenou 475 000 libier.
Nižšie je uvedených päť grafov, ktoré vysvetľujú, čo sa deje.
1. Efekt zvlnenia
V priebehu nasledujúcich cyklov od začiatku 70. rokov 20. storočia zaznamenalo Spojené kráľovstvo fenomén známy ako vlnový efekt. V období ekonomického rozmachu mali ceny nehnuteľností tendenciu rásť najskôr v Londýne a na juhovýchode a potom postupne, postupom času, dobiehali ostatné regióny. Londýn sa vždy držal vpredu, ale percentuálny rozdiel sa zvyčajne nezvýšil.
Ako ukazuje vyššie uvedený graf, ceny v Londýne boli v priemere približne dvojnásobné oproti severným (tu zastúpeným Yorkshire a Humberside, čo sa používa na porovnanie, pretože regionálne hranice sa časom nemenili). Výnimkou z relatívnych zmien je obdobie od polovice 90. rokov 20. storočia, kde sa ešte nepodarilo obnoviť historické polohy.
2. Rast príjmu
Zmeny v regionálnych cenách sú silne ovplyvnené národnými faktormi, vrátane nízkych úrovní úrokových sadzieb a rastu reálnych príjmov. Vieme, že reálne príjmy majú silný vplyv na ceny nehnuteľností. Spravidla 1 % zvýšenie reálnych príjmov vedie k 2 % zvýšeniu reálnych cien nehnuteľností, pretože domácnosti si môžu dovoliť zaplatiť viac. A tak zvyčajne počas cyklu ceny nehnuteľností vykazujú väčšiu volatilitu ako príjmy.
Je obzvlášť pozoruhodné, že Úrad pre rozpočtovú zodpovednosť (OBR), nezávislý fiškálny dohľad Spojeného kráľovstva, znížil svoje národné prognózy cien nehnuteľností, keď uznal, že slabšia produktivita vedie k nižšiemu rastu reálneho príjmu. Napríklad v marci 2016 OBR očakával, že nominálne ceny domov v roku 2019 vzrastú o 4,7 %; do marca 2018 bola revidovaná smerom nadol na 2,7 % .
3. Ponuka, dopyt a regionálne vzorce
Slabý rast príjmov vysvetľuje, prečo Londýn pôsobí v slabšom národnom prostredí bývania, ale nevysvetľuje regionálny cenový model. Úlohu zohráva aj vyšší dopyt v Londýne, nedostatok ponuky a vzorce vnútornej migrácie.
Na to vám pomôže pozrieť sa bližšie na juhovýchod – teda vnútorný Londýn vo vzťahu k vonkajšiemu Londýnu a relatívne k juhovýchodu ako celku. Kľúčovou vlastnosťou je, že sa teraz pozeráme na oblasti, ktoré nie sú fyzicky veľmi vzdialené od seba, a vieme, že väčšina pohybov sa odohráva na veľmi krátke vzdialenosti – podľa 2014-15 anglický prieskum bývania , 74 % sťahovateľov, kde hlava domácnosti bola vo veku do 55 rokov, sa presťahovalo o menej ako desať míľ a 24 % sa presťahovalo pod jednu míľu.
V Londýne už dlho viac ľudí opúšťalo mesto, ako doň vchádzalo. Kým láka mladých, Londýn stráca o niečo staršie vekové kategórie. Táto strata prudko klesala až do roku 2009, ale potom sa opäť zrýchlila, najmä v rokoch 2016 a 2017 a presiahla 100 000 ľudí.
Tento vývoj je vo všeobecnosti v súlade s pozorovaným vývojom cien nehnuteľností. Keďže vysoký podiel ľudí opúšťajúcich Londýn odchádza inam na juhovýchod, očakávame, že za posledné dva roky uvidíme pokles pomeru cien nehnuteľností v Londýne k juhovýchodu a zdá sa, že tomu tak aj bolo.
4. Typy nehnuteľností konzistentné
Relatívne ceny pre rôzne typy nehnuteľností (rodinné domy, dvojdomy, radové domy a byty) stúpali a klesali podobným spôsobom, aj keď sú, samozrejme, absolútne rozdiely v cenách. Rovnako ako sa domácnosti môžu pohybovať medzi lokalitami, môžu substituovať medzi typmi nehnuteľností, čo vedie k podobným cenovým pohybom.
Preto sa nasledujúci graf sústreďuje na rozdiely medzi cenami radových nehnuteľností vo vnútornom a vonkajšom Londýne. Naznačujú, že vo vnútornom Londýne nedávno došlo k relatívnemu poklesu cien, čo je opäť v súlade so sťahovaním domácností z drahších vnútorných oblastí.
5. Investície do nehnuteľností
Migračné toky však nie sú všetko. Relatívne ceny sa tiež nedajú vysvetliť nedostatkom ponuky – nedostatkom trpí aj juhovýchod. Ďalšie vysvetlenie však spočíva v menovom prostredí a najmä nízkych úrovniach úrokových sadzieb.
Bývanie v Londýne je výrazne ovplyvnené jeho úlohou ako investície, ako aj spotrebného tovaru. Investičné motívy na kúpu bývania sú dôležité aj v iných oblastiach, no dá sa povedať, že Londýn má špeciálne vlastnosti a ceny v Londýne reagujú na zmeny úrokových sadzieb viac ako inde. Existuje teda možnosť, že s postupným rastom úrokových sadzieb v ekonomike bude Londýn silnejšie ovplyvnený ako iné regióny, čím sa začnú obnovovať niektoré historické vzorce videné v prvom grafe.
Napriek všetkým rečiam o klesajúcich cenách nehnuteľností by sme však mali mať na pamäti, že priemerná cena dokonca aj bytu v Londýne je stále viac ako 400 000 libier . Na porovnanie, priemerná cena bytu na juhovýchode je bližšia k 200 000 £ – a aj to je nad možnosti väčšiny potenciálnych kupujúcich po prvýkrát bez výraznej ďalšej podpory. Preto je nepravdepodobné, že by poklesy cien, ktoré vidíme, mali pre nových kupujúcich nejaké významné výhody. Prinajmenšom v rozsahu, ku ktorému došlo doteraz, pokles jednoducho znamená mierne kapitálové straty pre existujúcich vlastníkov. Autor: Geoff Meen , profesor aplikovanej ekonómie na šk University of Reading
Tento článok je znovu publikovaný z Konverzácia pod licenciou Creative Commons. Čítať pôvodný článok .
